Апарт-отели с сервисом: эволюция формата и вызовы времени
От меблированных комнат к гибридным форматам
История апарт-отелей уходит корнями в Европу XIX века, когда в крупных городах начали появляться меблированные комнаты — предшественники современных serviced apartments. Эти помещения сдавались на длительный срок, но предоставляли минимальный набор услуг. С ростом мобильности населения и развитием делового туризма в XX веке возникла потребность в более гибких форматах проживания. В 1980-х годах в США и Великобритании появились первые апарт-отели с сервисом: они предлагали полноценную кухню, зонированное пространство и гостиничные удобства — уборку, ресепшн, прачечную.
К 2025 году рынок апарт-отелей с сервисом трансформировался в ответ на гибридный образ жизни: удалённая работа, цифровые кочевники и экспаты требуют нестандартных решений. Апарт-отель перестал быть просто альтернативой гостинице — он стал самостоятельным типом недвижимости с уникальной экосистемой.
Парадокс выбора: клиенту нужен дом, а не гостиница
Главная проблема, с которой сталкиваются владельцы и управляющие — это парадокс ожиданий клиента. С одной стороны, гость хочет уюта, как дома: мягкий свет, персонализированный интерьер, возможность готовить и уединяться. С другой — ему нужен сервис: регулярная уборка, быстрая реакция на запросы, круглосуточная поддержка.
Многие апарт-отели пытаются решить этот конфликт стандартной гостиничной моделью — и терпят неудачу. Например, московский кейс 2022 года показал, что внедрение часовой уборки по требованию не повысило удовлетворённость гостей. Зато запуск мобильного приложения с выбором уровня сервиса (от минимального до премиального) оказался успешным: пользователь сам определял, когда и какие услуги ему нужны.
Такое решение позволяет сокращать операционные издержки и повышать лояльность. Неочевидный вывод: клиентам важна не сама услуга, а контроль над ней.
Неочевидные решения для повышения доходности
В условиях высокой конкуренции (по данным Knight Frank, в 2024 году на рынок Москвы вышло более 15 новых объектов) апарт-отели стремятся к максимальной маржинальности. Одним из нестандартных подходов стало внедрение гибкой подписки на проживание. Не продавая ночь или месяц, отель предлагает пользователю доступ к сети апартаментов за фиксированную ежемесячную плату. Это позволяет перемещаться между городами, не теряя комфорта и уровня сервиса.
Реальный кейс: в 2023 году петербургский оператор «Городские апартаменты 24/7» внедрил модель подписки с тремя тарифами: базовый, профессиональный и премиум. Уровень загрузки вырос на 38%, а средняя продолжительность пребывания увеличилась с 4 до 11 суток.
Альтернативные методы управления: как обойти конкуренцию
Классические управляющие компании часто оказываются неэффективными в условиях постковидной реальности. Растущие расходы на персонал и логистику требуют децентрализации. Некоторые апарт-отели начали использовать модели peer-to-peer: каждый этаж или блок управляется отдельным оператором, а центральная система контролирует стандарты качества. Эта модель стала популярна в Южной Корее и начала внедряться в Восточной Европе.
Пример из Варшавы: в 2024 году апарт-отель UrbanStay перешёл на децентрализованную модель управления. Результат — снижение издержек на 12%, рост отзывов на 1,4 балла (по данным Booking.com) и сокращение времени реакции на жалобы до 10 минут.
Инструменты для профессионалов: лайфхаки и технологии
Профессионалы индустрии сегодня активно используют автоматизацию — но не всегда очевидным способом. Например, вместо полной цифровизации (ключи на смартфоне, роботы-уборщики) некоторые отели внедряют гибридные решения. Один из лайфхаков — «умные метки» в апартаментах: NFC-наклейки, которые гость может отсканировать, чтобы заказать конкретную услугу или оставить отзыв.
Другой подход — использование ИИ для прогнозирования загрузки не по сезонам, а по поведенческим паттернам. Это возможно благодаря анализу данных с OTA-платформ и социальных сетей. Такие системы позволяют более точно регулировать цены и снижать уровень отмен бронирований.
Будущее формата: больше, чем отель
Апарт-отели с сервисом сегодня играют важную роль в трансформации городской инфраструктуры. Они становятся не только местом временного проживания, но и частью экосистемы: включаются в коворкинги, открывают pop-up-магазины, организуют мероприятия для резидентов.
В 2025 году этот формат продолжит развиваться в сторону персонализации и гибкости. Те игроки, кто сможет объединить технологии, сервис и эмоциональный комфорт — останутся на плаву. Остальным предстоит либо адаптироваться, либо уступить место более продвинутым операторам.
Апарт-отель нового поколения — это не просто жильё. Это — опыт, который пользователь готов разделить, а значит — и платить за него иначе.
